Юристът анализира предлаганите промени в имотното облагане, поскъпването на жилищата и риска данъчната тежест да засегне хората, които нямат собствен дом
Предложенията за по-високо данъчно облагане на второто и следващите жилища поставят въпроси, които надхвърлят размера на бъдещите налози. Ще излязат ли повече празни имоти на пазара, или собствениците ще прехвърлят допълнителните разходи върху наемателите? Как ще бъдат засегнати хората с наследствени имоти и какви конституционни ограничения трябва да бъдат съобразени?
Темата придобива особено значение на фона на поскъпването на жилищата в България с 15,5% на годишна база през второто тримесечие на 2026 г. и одобрения от Министерския съвет законопроект за поетапно увеличаване на данъчните оценки до 2029 г.
За възможните последици, правните рискове и необходимостта от ясни икономически разчети разговаряме с адвокат Мартин Костов, специалист по гражданско, търговско и административно право.
Адвокат Костов, обсъжда се въвеждането на по-висок данък за второ и всяко следващо жилище. Кой всъщност би понесъл финансовата тежест от подобна мярка?
Това е един от основните въпроси, на които трябва да се отговори, преди да се пристъпи към законодателни промени.
Да вземем пример от Пловдив. Едно семейство живее под наем в апартамент, който е трети по ред за неговия собственик. Ако бъде въведен по-висок данък според броя на притежаваните жилища, наемодателят вероятно ще се опита да прехвърли увеличението върху наемателите при сключването на нов договор.
В същото време собственик на празен апартамент в съседния вход, който изчаква по-високи цени, за да го продаде, може да бъде обложен с по-ниска ставка само защото това е второто му жилище.
Получава се парадокс: мярка, която би трябвало да насърчи използването на жилищния фонд, може да засегне именно хората, които нямат собствен дом.
Броят на притежаваните имоти сам по себе си не показва кой действително задържа жилища извън пазара.
Как поскъпването на недвижимите имоти променя ситуацията за хората, които искат да купят първото си жилище?
Данните за второто тримесечие на 2026 г. показват, че жилищата в България са поскъпнали с 15,5% на годишна база спрямо същия период на 2025 г. За сравнение, средният ръст в Европейския съюз е 4,7%, като единствено Португалия изпреварва България по този показател. Това означава, че за младите семейства и купувачите на първо жилище необходимата сума за първоначална вноска расте по-бързо, отколкото те успяват да спестяват.
При подобна ситуация всяка данъчна промяна трябва да бъде оценявана и според отражението ѝ върху достъпността на жилищата.
Наред с идеята за по-висок данък за второ жилище вече има и законопроект за увеличаване на данъчните оценки. Какво предвижда той?
Тук е важно да разграничим двете инициативи.
Прогресивното облагане според броя на жилищата засега остава политическо предложение. На 4 ноември 2026 г. обаче Министерският съвет одобри законопроект за поетапно повишаване на данъчните оценки.
Предвижда се през 2027 г. те да се увеличат с 30% спрямо сегашните нива, а през 2029 г. да достигнат двойния размер на базата от 2026 г.
Данъчните оценки са основата, върху която общините изчисляват местния данък върху недвижимите имоти. Следователно при непроменени ставки повишаването на оценките ще увеличи и дължимите суми.
Можете ли да дадете конкретен пример как това ще се отрази на собствениците?
Законът и сега предвижда 50% намаление на данъка за основното жилище. Ако един човек притежава два имота с еднаква данъчна оценка в една и съща община, за основния си дом може да плаща например 100 евро, а за второто жилище – 200 евро. Ако данъчните оценки се удвоят, при същата ставка и същото облекчение сумите ще станат съответно 200 и 400 евро. Ако впоследствие парламентът въведе и по-висока ставка за второто жилище, тя ще се приложи върху вече увеличената данъчна оценка.
Министерството на финансите е изчислило, че при приемане на проекта общините биха събрали допълнително 73,4 млн. евро през 2027 г.
Много по-обща обаче остава оценката за отражението върху домакинствата. Администрацията на Министерския съвет също е поискала изясняване на последиците за гражданите и фирмите.
Човек, който отдавна живее в квартал с рязко повишени цени на имотите, може да се окаже с по-висок данък, но със същата пенсия. Трябва да знаем колко хора ще бъдат засегнати и с колко ще се увеличат разходите им.
Може ли по-високият данък да накара собствениците да отдават празните си жилища под наем?
Възможно е, но това зависи от реакцията на собствениците. Един собственик може да реши да отдаде празния си апартамент под наем, за да покрие допълнителния разход. Друг може просто да плати увеличението и да продължи да изчаква по-добра цена за продажба. Решението зависи както от размера на данъка, така и от възможността да бъде намерен наемател.
Затова преди въвеждането на подобна мярка трябва да се изследва колко жилища действително биха излезли на пазара и при какви условия.
Какво ще се случи с хората, които притежават наследствени дялове от няколко имота, но не разполагат със значително имущество?
Това е един от съществените проблеми при облагане според броя на жилищата. Ако всеки наследствен дял се брои за отделно жилище, човек, който притежава части от две къщи на село, може да попадне в по-висока данъчна категория от собственик на един скъп апартамент в София.
Разбира се, реалната данъчна сметка може да остане по-ниска заради различните оценки на имотите. Но възниква въпросът защо притежаването на по-малко имущество би трябвало да води до по-висока ставка.
Парламентът трябва да реши и как ще се броят жилищата, които двама съпрузи притежават съвместно.
Ако новата скала обхваща само физически лица, за някои собственици може да стане по-изгодно да придобиват имоти чрез търговски дружества.
Има и практически въпроси. Ако човек притежава жилище в София и друго в Бургас, коя община ще приложи по-високата ставка и как ще установи, че тя се дължи? Общините вече подават данни за имотите и данъчно задължените лица към Министерството на финансите. Преди тази информация да бъде използвана за ново облагане, трябва да се провери дали е пълна и съпоставима.
Собственикът трябва да може да види кои имоти са включени в данъчната му сметка и да поиска поправка, ако например продадено жилище все още фигурира като негова собственост.
Според преброяването през 2021 г. в България има 1,66 млн. необитавани жилища. Може ли един и същ данъчен подход да бъде ефективен навсякъде?
Едва ли, защото условията в отделните райони са много различни. Националният статистически институт отчита близо 39% необитавани жилища в страната. В област София (столица) делът им е около 30%, докато във Видинска област надхвърля 55%. Но необитавано жилище в град с много работни места не е равнозначно на празна къща в обезлюдяващо се село. В първия случай имотът може сравнително бързо да намери наематели. Във втория по-високият данък едва ли ще доведе нови жители.
Разликите се виждат и в цените. Само между първото и второто тримесечие на 2026 г. жилищата са поскъпнали с 5,8% в Пловдив и с 2,4% в София, докато в Бургас са поевтинели с 1,5%. Едно тримесечие е твърде кратък период за окончателни изводи. Необходимо е да се проследят местните цени, наеми и доходи за по-дълъг период. Трябва също да се установи кои от необитаваните жилища са годни за ползване и къде действително има търсене.
Как държавата би могла да установи дали едно жилище действително стои празно? Има ли риск от нарушаване на правата на собствениците?
Необитаването само по себе си не означава, че собственикът умишлено задържа имота извън пазара. Жилището може да е в основен ремонт, да е предмет на съдебна делба или собственикът му да работи в чужбина и да се прибира само през лятото. Проверката на място може да установи дали в определен момент има обитатели, но не и причината за отсъствието им.
Ниското потребление на електроенергия също може да бъде повод за проверка, но не бива само по себе си да служи като основание за по-висок данък.
Когато се използват данни, които могат да бъдат свързани с конкретен човек, е необходимо ясно законово основание и достъп само до информацията, необходима за проверката. Собственикът трябва да знае въз основа на какви данни е определен данъкът, да има възможност да представи доказателства и да оспори начислената сума.
От 20 май 2026 г. се прилага и европейски регламент за събиране и споделяне на данни за краткосрочното настаняване. България вече разполага с регистрация на апартаментите за гости. Тази информация може да помогне да се установи колко жилища в даден район се предлагат на туристи, но за трайно празните имоти е необходима отделна проверка.
Какъв подход се обсъжда на европейско равнище към жилищата, които остават трайно необитавани?
Предложеният от Европейската комисия Акт за ценовата достъпност на жилищата разглежда възможността за подобни ограничения в райони с доказан недостиг на жилища на достъпни цени. Според проекта властите трябва да покажат, че трайно празните имоти действително ограничават предлагането и че по-лека мярка не би била достатъчна. Предвижда се защита при оправдано необитаване, например при продължително лечение или висящо наследствено производство. Проектът ограничава срока на мерките до пет години, с възможност за продължаване след преглед на резултатите.
Това показва значението на конкретните условия, изключенията и периодичната оценка на ефективността.
България вече е имала опит с по-високо облагане на определени жилища, отменено от Конституционния съд. Какви изводи могат да се направят от този случай?
В края на 2018 г. парламентът въведе по-високи ставки за жилища в курортите, които едновременно не са основен дом, не са отдадени под наем и не са регистрирани за туристическо настаняване. Тогавашният президент Румен Радев сезира Конституционния съд. С Решение № 4 от 9 април 2019 г. по конституционно дело № 15/2018 г. съдът обяви разпоредбата за противоконституционна. Един от проблемите беше, че собственик, който не получава доход от жилището си, можеше да дължи по-висок имотен данък от друг собственик, който получава наем за имот със същата данъчна оценка. Конституционният съд прие, че така към имотния данък се добавя условие, свързано с получаването на доход, и се нарушава принципът на равенство пред закона.
Друг проблем беше възможността правителството да определя списъка на курортите и по този начин да променя кръга на лицата, за които важи по-високата ставка.
Съществените елементи на данъчното облагане трябва да бъдат установени със закон. Общинските съвети могат да определят местните ставки само в предвидените от него граници.
Означава ли това, че всяка бъдеща по-висока ставка за второ жилище би била противоконституционна?
Не. Решението от 2019 г. се отнася до конкретната законова уредба за курортните имоти.
Конституционната преценка за бъдещ модел ще зависи от точните критерии, ставките и предвидените изключения. Конституцията изисква данъците да бъдат съобразени с доходите и имуществото на гражданите.
Ако целта е по-справедливо облагане на жилищната собственост, стойността на имотите е по-защитима отправна точка от техния брой.
Ако целта е повече жилища да бъдат отдавани дългосрочно, може да се изследва възможността за данъчно облекчение върху дохода от деклариран наем.
Но и при такъв подход трябва да се изчисли колко би струвал на бюджета и дали действително би насърчил собствениците на празни жилища да ги предложат на пазара.
Има значение и практиката на Европейския съд по правата на човека. По делото „Хутен-Чапска срещу Полша“ съдът разглежда режим на ограничени наеми, при който собствениците са понесли прекомерна тежест, включително за поддръжката на сградите.
При българския имотен данък въпросът за разпределението на тежестта възниква, когато върху една група собственици могат да се натрупат едновременно по-високи данъчни оценки и по-високи ставки.
Какви разчети трябва да поиска парламентът, преди да вземе решение за по-високи данъци върху жилищата?
На първо място е необходим разчет по общини. Трябва да се знае колко жилища се очаква да бъдат предложени за продажба и колко за дългосрочен наем. Необходимо е да се изчисли и каква част от данъчното увеличение може да бъде прехвърлена върху наемателите при сключването на нови договори.
За домакинствата с ниски доходи не е достатъчно просто да се увеличи броят на предлаганите жилища. Важно е дали те ще могат да си позволят наемите.
Не бива да се пренебрегват и решенията, свързани със строителството и инфраструктурата. През 2021 г. Конституционният съд обяви за противоконституционно правило, което спираше издаването на разрешения за строеж, докато не бъде приложен планът за улицата, свързваща имота с пътната мрежа. Законът не предвиждаше срок, в който общината трябва да изпълни това задължение.
В новите квартали хората се нуждаят не само от жилища, но и от улици, канализация и училища. Ако държавата очаква по-високи приходи от имотно облагане, трябва да покаже как част от тези средства ще бъдат използвани за подобряване на условията на живот.
Как според Вас трябва да се оцени дали една подобна данъчна реформа е постигнала целта си?
Ако парламентът въведе по-високи ставки, би било разумно още в закона да предвиди проверка на резултатите след три години. Общините трябва да отчетат колко от трайно празните жилища вече се обитават и как са се променили дългосрочните наеми. Ако данъчните приходи са се увеличили, но жилищата на достъпни цени остават също толкова малко, парламентът трябва да преразгледа мярката.
В крайна сметка резултатът от жилищната политика не се измерва само с приходите в общинските бюджети. За семейството от Пловдив той ще стане видим, когато получи предложение за нов наем и разбере какво друго жилище може да си позволи в своя квартал.
